Amortizar o financiamento com FGTS: reduzir o prazo ou a parcela?

O que é amortizar

Amortizar é abater parte do saldo devedor antes do prazo. Não é adiantar parcelas: o dinheiro entra direto no principal. É por isso que o efeito sobre os juros é grande — os juros de cada mês incidem sobre o saldo que sobrou, e um saldo menor gera menos juros em todos os meses seguintes.

Três palavras aparecem juntas e significam coisas diferentes:

• Amortizar — reduz o saldo devedor. O contrato continua.
• Liquidar — quita o contrato inteiro.
• Pagar parte da prestação — não mexe no saldo devedor. Alivia o mês, e só.

As três formas de usar o FGTS

Num contrato já em andamento, a Caixa Econômica Federal prevê três usos do FGTS:

Amortização ou liquidação do saldo devedor

O saldo da conta vinculada abate parte da dívida ou quita o financiamento. Vale para contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, para contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021, também para financiamentos fora do âmbito do SFH — nesse caso, desde que o valor de avaliação do imóvel esteja dentro do limite do SFH.

Pagamento de parte do valor das prestações

O FGTS cobre até 80% do valor da prestação, por 12 meses consecutivos. Não reduz o saldo devedor: é fôlego de caixa, não economia de juros.

Créditos futuros

Os depósitos que o empregador ainda vai fazer ficam comprometidos com o contrato. A adesão acontece no momento da contratação do financiamento, não depois.

Reduzir prazo ou parcela: a conta

Quando você amortiza, o banco pergunta o que fazer com o abatimento: encurtar o prazo, preservando o valor da amortização mensal, ou manter o prazo, recalculando a parcela para baixo. As duas economizam. Uma economiza bem mais.

No exemplo, reduzir o prazo deixa de pagar R$ 45.441,00 a mais em juros que reduzir a parcela — e encerra o financiamento 54 meses antes. O motivo é direto: cada mês a menos é um mês de juros a menos incidindo sobre o saldo.

As condições exigidas

Para usar o FGTS na moradia própria, a Caixa exige, entre outras condições:

• Mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
• Valor de avaliação do imóvel de até R$ 2.250.000,00, para todos os estados — verificado conforme a norma vigente na data de assinatura do contrato, e não a de hoje. Para contrato antigo, o teto que vale é o daquela época.
• Imóvel residencial urbano, destinado à moradia do titular.
• Prestações em dia na data da utilização. É a condição que mais reprova pedido na prática. A exceção é a liquidação total do saldo devedor.
• Intervalo mínimo de 2 anos entre uma amortização ou liquidação com FGTS e a seguinte, por trabalhador. Na modalidade de créditos futuros esse intervalo não se aplica, e os valores podem ser usados mensalmente.

E o FGTS não pode ser usado para imóvel comercial, imóvel rural, reforma ou ampliação, compra de terreno sem construção, material de construção, nem para imóvel destinado a familiares ou dependentes.

Como solicitar

• Consulte o saldo da conta vinculada no aplicativo FGTS.
• Peça a utilização pelo aplicativo Habitação CAIXA ou por telefone, com o número do contrato em mãos: 4004 0104 em capitais e regiões metropolitanas, 0800 104 0104 nas demais localidades. Atendimento de segunda a sexta, das 8h às 20h.
• Se ainda não usou o FGTS neste contrato, a documentação é entregue em agência da Caixa ou em correspondente autorizado.

Os documentos pedidos incluem identificação oficial, extrato da conta vinculada ao FGTS, carteira de trabalho para comprovar o tempo sob o regime, e a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física — de ambos, no caso de casado ou em união estável.